Comment fonctionne la taxe foncière en VEFA ?

Acquérir un logement neuf via la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) soulève souvent d’importantes questions fiscales, parmi lesquelles la taxe foncière tient une place majeure. Comprendre son fonctionnement spécifique dans ce contexte est essentiel pour anticiper correctement ses charges et éviter les mauvaises surprises. La VEFA, qui consiste à acheter un bien immobilier avant son achèvement, implique une gestion particulière de la fiscalité locale, notamment la taxe foncière qui peut être temporairement réduite ou exonérée. Mais ces avantages fiscaux sont soumis à conditions, dépendants souvent de la commune, du type de financement, et imposent des démarches administratives précises pour en bénéficier. Ce guide détaille ces mécanismes complexes liés à la taxe foncière en VEFA, tout en éclairant les interactions avec d’autres éléments comme la TVA réduite, les droits de propriété, et les enjeux de fiscalité immobilière en 2025.

Les principes fondamentaux de la taxe foncière en VEFA : quels impacts pour l’acquéreur ?

La taxe foncière, impôt local annuel à la charge du propriétaire, est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien immobilier et du taux fixé par la collectivité territoriale. Lorsque vous achetez un bien en VEFA, c’est-à-dire sur plan, le cadre juridique prévoit une exonération temporaire de cette taxe. En effet, conformément à l’article 1383 du Code général des impôts, les logements neufs bénéficient d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant une durée de deux ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux.

Cette exonération concerne la totalité de la taxe, y compris les parts communale et intercommunale, sauf si la commune décide de ne pas appliquer cette exonération à sa part. La particularité de la VEFA tient au fait que l’acquéreur devient propriétaire avant même que le logement soit achevé, ce qui complexifie le calcul de la taxe foncière et impose une vigilance particulière sur les déclarations et délais.

Le respect du délai pour déposer la déclaration foncière est crucial : vous avez 90 jours à partir de la date à laquelle le logement est déclaré habitable pour faire parvenir votre demande d’exonération au centre des impôts fonciers dont dépend le bien. Si vous signez la promesse de vente avant l’achèvement, cette démarche incombe généralement à l’acheteur, contrairement à une vente traditionnelle où le notaire ou le vendeur la gère souvent.

• Prise de possession juridique anticipée : En VEFA, vous êtes propriétaire dès la signature du contrat, mais la réalité matérielle du bien suit.
• Exonération temporaire : Jusqu’à deux ans après la fin des travaux, sous conditions.
• Démarche déclarative à ne pas oublier : demande d’exonération à faire dans les 90 jours.
• Particularité locale : Certaines communes adaptent les exonérations en fonction de leur politique fiscale.
• Impact sur le calcul de la taxe : La valeur cadastrale demeure la base, mais les taux appliqués varient.

Élément	Particularité en VEFA	Conséquence principale
Propriété légale	Effective dès signature	Responsabilité fiscale immédiate
Déclaration	À déposer sous 90 jours après achèvement	Permet exonération
Durée exonération	2 ans (parfois 5 ans pour logement très performant)	Allégement fiscal temporaire
Parts de taxe	Communale et intercommunale possiblement exonérées	Réduction de la charge foncière
Valeur cadastrale	Base de calcul inchangée	Neutralité du calcul initial

Il est fondamental de s’informer auprès des Notaires de France qui accompagnent généralement les dossiers immobiliers afin de ne pas négliger ces formalités indispensables. De même, si vous envisagez un investissement immobilier dans le neuf en VEFA, veillez à intégrer ces aspects dans votre calcul de la taxe pour budgéter correctement vos dépenses futures, éviter une bonne surprise fiscale et répondre aux obligations déclaratives.

Démarches administratives et déclaration fiscale : comment bien gérer la taxe foncière après un achat en VEFA ?

Un des points critiques après l’achat en VEFA concerne le respect des formalités administratives relatives à la fiscalité. Le délai d’exonération dépend bien entendu de la date officielle d’achèvement des travaux, laquelle détermine le démarrage de la période d’exonération. Cette date est validée lorsque le logement est considéré comme habitable par l’administration fiscale, même si des finitions restent à réaliser (peinture, revêtements, etc.).

Le propriétaire doit remplir les formulaires adéquats pour solliciter l’exonération de taxe foncière :

• Formulaire H1 (cerfa n°6650) pour une maison individuelle neuve.
• Formulaire H2 (cerfa n°6652) pour un appartement en copropriété.

Ces documents doivent être adressés au centre des impôts fonciers dans le délai légal de 90 jours après achèvement. Si cette démarche est omise, la taxe foncière est due intégralement sans exonération possible, ce qui peut représenter un surcoût conséquent. Parfois, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le constructeur ou le vendeur prend en charge cette déclaration. Attention néanmoins de vérifier et de s’assurer que celle-ci a bien été faite.

Le calcul de la taxe dépendra aussi du taux de la taxe foncière fixé localement, qui peut varier selon la commune et la politique fiscale locale. Ainsi, pour anticiper au mieux, il est conseillé :

• De contacter le service des impôts ou les Notaires de France en amont.
• De vérifier les modalités précises communales sur la part exonérée.
• De garder une trace écrite des démarches entreprise.

Étape	Responsable	Délai	Conséquence
Achèvement du logement	Promoteur ou maître d’œuvre	Document officiel publié	Début de la période d’exonération
Demande d’exonération	Acquéreur ou vendeur	90 jours après achèvement	Bénéfice ou perte de l’exonération
Versement de la taxe	Propriétaire	Annuel, échéances locales	Calcul selon valeur et taux

Ces démarches sont un incontournable que beaucoup sous-estiment, or elles conditionnent directement l’avantage économique de l’exonération de taxe foncière en VEFA. La connaissance précise de ces règles évite des erreurs coûteuses et facilite le processus d’acquisition immobilière.

Exonération partielle ou totale : décryptage selon les zones géographiques et la politique communale

La fiscalité immobilière locale varie d’une commune à l’autre, et donc l’application de l’exonération de taxe foncière en VEFA dépend fortement des décisions locales. Certaines communes appliquent une exonération totale, couvrant intégralement les parts communale et intercommunale, tandis que d’autres ne la proposent que partiellement.

Un paramètre déterminant est lié au financement du bien :

• Les logements achetés via un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt aidé ou un prêt conventionné peuvent donner droit à une exonération plus large, selon les directives communales.
• Dans d’autres cas, l’exonération peut être restreinte à la seule part intercommunale ou communale.
• Une exonération étendue jusqu’à cinq ans peut être accordée aux biens neufs respectant un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation en vigueur (normes BBC 2005 ou RE2020 par exemple).

Pour un acquéreur observant attentivement sa future déclaration, l’anticipation est la clé. De fait, avant de signer entièrement votre contrat ou la promesse de vente, il convient de :

• Demander les précisions sur le taux applicable et l’importance du régime d’exonération.
• Se renseigner aussi sur les impacts possibles de dispositifs Pinel s’ils sont liés au projet, puisque cela peut influencer la fiscalité immobilière globale.
• Consulter les collectivités locales ou le centre des impôts pour confirmer les conditions pratiques de cet avantage.

Type d’exonération	Conditions typiques	Durée	Effet sur la taxe foncière
Exonération totale	Décision communale favorable, PTZ, zone ANRU	2 ans minimum, parfois 5 si norme BBC	Réduction complète de la taxe
Exonération partielle	Maintien de parts communales ou intercommunales	2 ans	Réduction partielle, reste à payer une part
Aucune exonération	Pas de décision communale	0	Taxe intégrale à payer

C’est en s’assurant de ces détails au préalable que l’on évite des écarts budgétaires importants et que l’investissement immobilier se gère de manière sereine. Chaque commune adopte ses règles propres, d’où l’importance d’une information précise et actualisée.

La TVA réduite à 5,5 % en VEFA : un avantage complémentaire à considérer

Parallèlement à l’exonération de taxe foncière, certains logements neufs en VEFA peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Cette mesure spécifique vise à faciliter l’accès à la propriété dans des quartiers dits en rénovation urbaine (zones ANRU) ou situés dans des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV).

Pour bénéficier de la TVA à taux réduit, le logement doit répondre à plusieurs critères :

• Localisation dans une zone éligible (zones ANRU ou équivalentes élargies en périmètre).
• Destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.
• Le revenu fiscal du foyer ne doit pas dépasser un plafond défini en fonction de la composition familiale et de la zone.

En combinant cette TVA réduite avec un prêt à taux zéro (PTZ), un primo-accédant peut réaliser un investissement immobilier beaucoup plus accessible. Il est important cependant de noter que ce dispositif implique un engagement minimum de duration : le bien doit être conservé ou habité pour une période d’au moins 10 ans avant toute revente ou location pour ne pas perdre cet avantage.

L’ensemble de ces mécanismes est souvent méconnu des acquéreurs qui signent une promesse de vente sans connaître tous les détails de ce qui constitue leur fiscalité directe et indirecte. Informez-vous auprès des Notaires de France pour comprendre précisément comment ces dispositifs impactent votre acquisition.

Critère	Détail	Impact fiscal
Zone géographique	500 zones ANRU + périmètres élargis	Éligibilité à la TVA réduite
Usage du logement	Résidence principale	Condition sine qua non
Plafond de revenu fiscal	Variable selon la zone et taille du foyer	Qualification à la réduction
Durée de conservation	Minimum 10 ans	Maintien de l’avantage
Prêt complémentaire	PTZ souvent combiné	Réduction du coût global

Fiscalité immobilière et revente : que se passe-t-il en cas de cession de votre bien VEFA ?

Un point clé pour l’investisseur ou le propriétaire en VEFA est la fiscalité applicable lors d’une revente. Depuis une réforme en 2013, si vous revendez un bien neuf acquis en VEFA dans les 5 ans qui suivent l’achèvement, aucun reversement de TVA n’est dû dans le cadre d’un particulier revendant à un autre particulier, ce qui protège financièrement l’acquéreur initial.

En revanche, attention à certains cas particuliers :

• Si l’acheteur est un professionnel assujetti à la TVA (promoteur, marchand de biens), la TVA devra être acquittée sur la transaction.
• Des exceptions aux exonérations de TVA peuvent intervenir en cas d’événements personnels particuliers affectant le propriétaire ou son conjoint comme un décès, un divorce, une mobilité professionnelle importante, un chômage prolongé, ou une invalidité.

Ces précisions font partie intégrante de la gestion et la planification d’un achat en VEFA, surtout si l’investissement immobilier s’envisage à moyen terme.

Situation de revente	TVA applicable	Remarques
Revente entre particuliers dans les 5 ans	Aucune TVA	Protection de l’investisseur initial
Revente à professionnel TVA assujetti	TVA à 20 % exigible	S’applique quel que soit le délai
Cas de décès ou invalidité	Exonération maintenue	Indépendamment du délai
Revente après 5 ans	Taxes habituelles, sans TVA spécifique	Fiscalité classique

Vigilance et compréhension fine de ces règles éviteront qu’un investisseur en VEFA ne soit confronté à des impositions inattendues, notamment si la gestion de la promesse de vente et des droits de propriété est complexe.

Calculer précisément sa taxe foncière en VEFA : méthode et solutions pratiques

Le calcul de la taxe foncière repose principalement sur la valeur locative cadastrale de votre bien multipliée par le taux d’imposition alloué par la collectivité territoriale. En VEFA, le calcul reste similaire, mais son application est parfois modulée par l’exonération temporaire évoquée.

Pour effectuer un calcul fiable, il est conseillé de :

• Se procurer le montant de la valeur cadastrale auprès du centre des impôts fonciers.
• Vérifier le taux appliqué dans la commune où se situe le bien.
• Appliquer les possibles abattements liés à la politique locale.
• Intégrer le cas d’exonération partielle ou totale selon les dispositifs locaux.

Cependant, cette méthode simple peut se compliquer en présence de modalités spécifiques, notamment en cas de frais annexes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui n’est jamais concernée par l’exonération de taxe foncière. Il ne faut pas la confondre avec la taxe foncière.

Pour les investisseurs ou primo-accédants, un carnet d’adresses utile est indispensable : consulter les sites spécialisés et services fiscaux, ou recourir à un suivi avec un expert en fiscalité locale permet d’assurer une bonne anticipation des coûts.

Paramètre	Impact	Où obtenir l’information
Valeur cadastrale	Base de calcul	Centre des impôts fonciers
Taux local	Multiplicateur appliqué	Service des impôts ou commune
Abattements/exonérations	Réduction fiscalité	Collectivité locale
Taxes annexes	Taxe ordures ménagères	Administration locale

Pour apprendre à transformer un local en logement, activité fréquente liée à l’optimisation des investissements immobiliers, les conseils disponibles sur Espace Construction sont précieux. Des démarches semblables sont à anticiper pour bien gérer sa fiscalité en cas de requalification ou changement d’usage.

Notions complémentaires : impact du droit de propriété et de la promesse de vente sur la taxe foncière en VEFA

Le mécanisme VEFA implique une anticipation particulière du droit de propriété puisque le futur acquéreur devient propriétaire dès la signature de la promesse de vente, mais avant l’achèvement effectif du bien. Cette situation crée une asymétrie dans les droits et devoirs, notamment en ce qui concerne la fiscalité locale.

Voici les points essentiels relatifs à cette configuration :

• Droit de propriété anticipé : vous êtes redevable des taxes liées à ce droit dès la signature du contrat.
• Kluge fiscale : la taxe foncière est due à partir de l’année qui suit l’achèvement, sauf exonération demandée.
• Obligation de déclaration : que l’acte notarié soit signé avant ou après achèvement, la déclaration H1 ou H2 doit être déposée.
• Importance de la promesse de vente : elle chiffre et sécurise la transaction, mais n’exonère pas des obligations fiscales.
• Impacts sur vos démarches administratives : prévoir du temps et une organisation pour mener à bien toutes les formalités.

Aspect	Conséquence en VEFA	Recommandation
Droit de propriété	Acquis dès la promesse	Anticiper charges fiscales
Promesse de vente	Sécurise la transaction	Vérifier modalités fiscales liées
Déclaration fiscale	Obligatoire sous 90 jours	Ne pas négliger
Exonération de taxe	Soumise à conditions et démarche	Prendre contact avec service fiscal
Calcul de taxe	Valeur cadastrale x taux	Se renseigner sur taux communaux

Pour des renseignements complémentaires sur les aménagements à réaliser, consultez les règles de construction relatives aux extensions, qui peuvent modifier la base imposable en cas de travaux. Une bonne maîtrise de la fiscalité immobilière en VEFA passe par cette connaissance technique.

Exemples concrets d’investissement immobilier en VEFA : gestion de la taxe foncière et optimisation fiscale

Jean et Marie, jeunes primo-accédants, ont choisi d’acheter un appartement en VEFA dans une commune ayant adopté une exonération totale de la taxe foncière sur deux ans. Avant l’achat, ils se sont informés auprès du promoteur et des Notaires de France sur les démarches fiscales et ont descendu leur calendrier pour respecter le délai de 90 jours après achèvement pour déclarer leur bien.

Grâce à leur discipline administrative, ils ont bénéficié d’une exonération intégrale sur la taxe foncière les deux premières années, allégeant ainsi sensiblement leurs charges fixes sans surprise. Par ailleurs, leur logement étant situé en zone ANRU, ils ont aussi profité d’une TVA à 5,5 % combinée à un prêt à taux zéro, ce qui a largement facilité leur capacité d’investissement.

À l’inverse, un autre couple, ayant acquis une maison neuve en VEFA sans réaliser la déclaration dans les délais, a dû payer la taxe foncière sur la totalité, et ce dès la première année d’occupation, grevant ainsi leur budget annuel de manière inattendue.

Situation	Démarche	Conséquence
Respect des réformes	Déclaration dans les 90 jours	Exonération pendant 2 ans
Omission déclaration	Aucune démarche faite	Taxe foncière pleine charge dès la 1ère année
Emplacement en zone ANRU	Eligibilité TVA 5,5 %	Réduction du coût d’achat
Combinaison avec PTZ	Prêt à taux zéro obtenu	Augmentation du pouvoir d’achat

Le cas de Jean et Marie illustre bien l’importance d’aborder un achat en VEFA avec une méthodologie rigoureuse, afin de conjuguer droit de propriété, fiscalité immobilière et gestion optimale du budget logement. Se faire accompagner par des professionnels pour bien comprendre ces étapes est vivement recommandé pour sécuriser vos investissements.

Foire aux questions pratiques sur la taxe foncière en VEFA

Quelle est la durée de l’exonération de taxe foncière pour un logement acheté en VEFA ?

L’exonération standard appliquée est de 2 ans à partir du 1er janvier suivant l’achèvement du logement. Cette durée peut s’étendre à 5 ans pour les logements neufs respectant des normes de performance énergétique élevées.

Quelle est la démarche à suivre pour bénéficier de cette exonération ?

Le propriétaire doit remplir et envoyer le formulaire approprié (H1 ou H2 selon le type de bien) au centre des impôts fonciers dans un délai de 90 jours suivant la date d’achèvement du logement. Passé ce délai, l’exonération ne sera plus applicable.

Est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est incluse dans l’exonération ?

Non, cette taxe spécifique n’est jamais concernée par l’exonération de taxe foncière sur les logements neufs. Elle reste due par tous les propriétaires.

La TVA réduite à 5,5 % est-elle cumulable avec l’exonération de taxe foncière en VEFA ?

Oui, ces dispositifs peuvent être cumulés sous réserve que le logement remplisse les conditions géographiques, financières et d’usage exigées, notamment dans les zones ANRU avec résidence principale.

Que se passe-t-il en cas de revente du bien acquis en VEFA dans les 5 ans ?

Pour une revente entre particuliers dans les 5 ans, aucune TVA n’est due, ce qui protège l’acquéreur initial. En revanche, une revente à des professionnels soumis à TVA implique le paiement obligatoire de cette dernière. De plus, certains événements personnels peuvent permettre de conserver une exonération de TVA au-delà de ce délai.